Tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho phát triển nhà ở xã hội

Tháng 4 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030. Bên cạnh việc bố trí quỹ đất cũng như triển khai gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng cho chủ đầu tư và người mua nhà, một trong những điểm mấu chốt cần giải quyết là tạo hành lang pháp lý thông thoáng, khuyến khích doanh nghiệp chung tay hiện thực hoá mục tiêu đầy tham vọng này.

Liên quan tới vấn đề trên, TS.LS Đoàn Văn Bình, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch HĐQT CEO Group, đã thực hiện loạt bài chuyên khảo về pháp lý và những vướng mắc cần tháo gỡ để khuyến khích đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Bài 1: Hành lang pháp lý cho nhà ở xã hội

Các quy định về NOXH tập trung trong Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về phát triển và quản lý NOXH và có thể chia thành ba nhóm cơ bản.

Nhóm các quy định về phát triển nhà ở xã hội

Các hình thức phát triển NOXH bao gồm Nhà nước đầu tư xây dựng NOXH bằng vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước trên diện tích đất được xác định để xây dựng NOXH theo quy định để cho thuê, cho thuê mua.

Ngoài ra, doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn đầu tư xây dựng NOXH để cho thuê, cho thuê mua, để bán hoặc mua, thuê nhà ở để cho người lao động trong đơn vị mình thuê nhưng có sự ưu đãi của Nhà nước; hoặc hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng NOXH trên diện tích đất ở hợp pháp của mình để cho thuê, cho thuê mua, bán nhưng có sự ưu đãi của Nhà nước.

Hình thức cung cấp dịch vụ NOXH hiện nay gồm bán, cho thuê và cho thuê mua.

Đất để phát triển NOXH bao gồm đất được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua, bán và đất được Nhà nước cho thuê để xây dựng nhà ở cho thuê.

Đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất (bao gồm cả dự án đầu tư xây dựng theo hình thức xây dựng – chuyển giao (BT) và hình thức xây dựng – kinh doanh – chuyển giao (BOT) tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng NOXH.

Về loại nhà, tiêu chuẩn nhà và nhu cầu nhà ở, NOXH theo quy định hiện hành gồm hai loại là nhà chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ. NOXH phải đáp ứng các yêu cầu về thiết kế, xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích NOXH (theo quy định hiện hành diện tích NOXH tối thiểu là là 25m2 sàn, tối đa là 70m2 sàn), bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.

Căn cứ vào quy hoạch chi tiết đô thị của từng địa phương, Ủy ban nhân dân tỉnh sẽ có những quy định cụ thể về nhu cầu NOXH tại từng địa phương.

Về cơ chế ưu đãi, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NOXH không sử dụng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 đã được sửa đổi, bổ sung tại điểm b khoản 6 Điều 99 của Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư số 64/2020/QH14 để cho thuê, cho thuê mua, bán thì được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 58 của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định việc hoàn trả lại hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án phải nộp cho Nhà nước, kể cả chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có) đối với trường hợp chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất hoặc đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác mà diện tích đất đó được sử dụng để xây dựng NOXH hoặc chủ đầu tư dự án đã nộp tiền sử dụng đất đối với quỹ đất 20% theo quy định tại Điều 5 của Nghị định số 35/2023/NĐ-CP.

Chủ đầu tư xây dựng NOXH được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc tổ chức tín dụng.

Chủ đầu tư dự án được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng NOXH theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 58 của Luật Nhà ở.

Trường hợp đầu tư xây dựng NOXH chỉ để cho thuê thì được hỗ trợ toàn bộ kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

Trường hợp chủ đầu tư hoàn thành việc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng NOXH trong vòng 12 tháng kể từ ngày được giao đất, cho thuê đất thì được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong dự án với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực.

Về huy động vốn phát triển NOXH, nguồn vốn ngoài ngân sách do các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng NOXH huy động gồm: vốn tự có của chủ đầu tư dự án hoặc của hộ gia đình, cá nhân; vốn vay ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc từ các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định; vay vốn thương mại của các tổ chức tín dụng hay vốn vay từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương…

Tạo hành lang pháp lý cho phát triển nhà ở xã hội

Một dự án nhà ở đang được xây dựng ở quận Nam Từ Liêm, Hà Nội. Ảnh: Hoàng Anh

Nhóm các quy định về vay vốn ưu đãi để thực hiện chính sách nhà ở xã hội

Chủ đầu tư dự án được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc tổ chức tín dụng theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 58 của Luật Nhà ở.

Trường hợp đầu tư xây dựng NOXH chỉ để cho thuê thì được vay vốn ưu đãi đầu tư với thời hạn tối thiểu là 15 năm và tối đa không quá 20 năm. Trường hợp chủ đầu tư dự án có nhu cầu vay dưới 15 năm thì chủ đầu tư được thỏa thuận với ngân hàng thời hạn cho vay thấp hơn thời hạn cho vay tối thiểu.

Các đối tượng là gia đình, hộ cá nhân đủ điều kiện vay vốn được hỗ mức vốn vay tối đa bằng 80% giá trị hợp đồng mua, thuê mua nhà. Trường hợp xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở thì mức vốn cho vay tối đa bằng 70% giá trị dự toán hoặc phương án vay, tối đa không quá 500 triệu đồng và không vượt quá 70% giá trị tài sản bảo đảm tiền vay.

Thời hạn vay do ngân hàng và khách hàng thỏa thuận phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng và tối đa không quá 25 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên.

Nhóm các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở xã hội

Pháp luật quy định chi tiết các nhóm đối tượng được giải quyết nhu cầu về chỗ ở theo quy định NOXH gồm người có công với cách mạng; hộ gia đình nghèo và cận nghèo; sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân…

Đồng thời, để được hưởng chính sách hỗ trợ về NOXH, những nhóm đối tượng nói trên phải đáp ứng các điều kiện quy định về nhà ở, cư trú, thu nhập như chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua NOXH, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức; phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có NOXH.

Việc mua bán, cho thuê, cho thuê mua NOXH phải tuân theo trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật trong đó có sự quản lý chặt chẽ của Sở Xây dựng nhằm đảm bảo việc mua bán, cho thuê, cho thuê mua NOXH đúng đối tượng, đáp ứng đầy đủ các quy định pháp luật.

Về chuyển nhượng NOXH, nhằm bảo đảm quyền sở hữu nhà ở cho người mua, thuê, thuê mua nhà và tính ổn định trong việc chuyển nhượng NOXH, pháp luật đã có những quy định chặt chẽ về việc người thuê NOXH không được cho thuê lại hoặc chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian thuê nhà theo hợp đồng đã ký với bên cho thuê.

Người mua, thuê mua NOXH không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong mức thời gian tối thiểu kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua.

Người mua chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp bán lại NOXH cho chủ đầu tư dự án thì người bán lại phải thực hiện thủ tục thanh lý hợp đồng với chủ đầu tư. Giá bán lại tối đa bằng giá bán NOXH cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Trường hợp bán lại NOXH cho đối tượng khác thuộc diện được mua, thuê mua NOXH thì người bán lại phải thực hiện thủ tục chuyển hợp đồng mua bán NOXH với chủ đầu tư cho người mua lại thuộc diện được mua NOXH và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Giá bán, cho thuê, thuê mua NOXH do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư nhưng không được cao hơn khung giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

Trên cơ sở đó, căn cứ tình hình thực tế về giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua công trình, chủ đầu tư dự án phân bổ phần lợi nhuận thu được để xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua NOXH.

Chủ đầu tư dự án có trách nhiệm tổ chức quản lý việc sử dụng, vận hành và khai thác NOXH. Chủ đầu tư dự án phải dành tối thiểu 20% tổng diện tích sàn nhà ở trong phạm vi dự án để dành cho thuê; sau thời gian tối thiểu 5 năm kể từ thời điểm bắt đầu cho thuê thì chủ đầu tư dự án được phép bán quỹ nhà ở này cho người đang thuê hoặc đối tượng quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở.

Việc quản lý sử dụng NOXH là nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở. Các dịch vụ quản lý, vận hành NOXH được hưởng các cơ chế như đối với dịch vụ công ích. Đơn vị quản lý, vận hành và khai thác NOXH được quyền kinh doanh các dịch vụ khác theo quy định của pháp luật trong khu NOXH để tạo nguồn bù đắp chi phí quản lý vận hành, bảo trì nhằm giảm chi phí dịch vụ quản lý sử dụng NOXH.

Pháp luật hiện hành quy định một số nội dung và các mẫu hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua NOXH. Các mẫu hợp đồng này là để các bên tham khảo trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng. Các bên có thể thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung các điều khoản trong hợp đồng mẫu cho phù hợp nhưng hợp đồng do các bên ký kết phải bảo đảm có đầy đủ các nội dung chính theo quy và không được trái với quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về nhà ở.

Đánh giá chung

Hình thức NOXH được Luật Nhà ở năm 2005 và năm 2014 xác định như giải pháp chủ yếu để giải quyết vấn đề nhà ở giá rẻ.

Mặc dù Luật Nhà ở đầu tiên được ban hành vào năm 2005, nhưng trên thực tế thời điểm đó vẫn chưa có các dự án NOXH.

Thời điểm năm 2009, khi thị trường bất động sản có biểu hiện đi xuống thì NOXH mới được tập trung phát triển. Cụ thể, Chính phủ ban hành 01 Nghị quyết (Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20/4/2009) và Thủ tướng ban hành 03 Quyết định (số 65, 66, 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009). Các nghị quyết, quyết định này cũng không thúc đẩy được việc phát triển NOXH vì chưa có giải pháp về vốn đầu tư.

Đến năm 2013, Chính phủ ban hành nghị quyết về các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường, trong đó chủ yếu là thị trường bất động sản với gói tín dụng ưu đãi 30 nghìn tỷ đồng. Đây là động lực chính để phát triển được các dự án về NOXH. Khi gói tín dụng ưu đãi kết thúc thì cũng là lúc các dự án NOXH bị ngừng lại.

Theo báo cáo của các địa phương, trong giai đoạn 2021-2025, đã hoàn thành 41 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, nhà ở công nhân với quy mô xây dựng khoảng 19.516 căn; đang tiếp tục triển khai 294 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 288.499 căn.

Trong đó, chương trình phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị: hoàn thành việc đầu tư xây dựng 34 dự án, quy mô xây dựng khoảng 14.202 căn hộ; và đang tiếp tục triển khai 201 dự án, quy mô xây dựng khoảng 161.227 căn hộ.

Chương trình phát triển nhà ở xã hội dành cho công nhân khu công nghiệp: hoàn thành đầu tư xây dựng 7 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 5.314 căn hộ; đang tiếp tục triển khai 93 dự án với quy mô xây dựng khoảng 127.272 căn hộ.

Riêng trong 7 tháng đầu năm 2023, số lượng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp đã được khởi công là 10 dự án với tổng số khoảng 19.853 căn, trong đó, nhà ở xã hội 07 dự án quy mô 8.815 căn; nhà ở cho công nhân 3 dự án quy mô 11.038 căn.

Theo báo cáo của Ngân hàng Chính sách xã hội, đến nay, trên cả nước đã thực hiện giải ngân gói tín dụng hỗ trợ cho khách hàng cá nhân vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở của hộ gia đình được 4.381/15.000 tỷ đồng cho 12.200 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở.

Với kết quả nêu trên, có thể khẳng định các quy định về NOXH đã tạo hành lang pháp lý để thực hiện chính sách về NOXH đáp ứng nhu cầu thực tiễn, góp phần thực hiện an sinh xã hội, bảo đảm quyền và lợi ích của người dân.

Tác giả: TS.LS Đoàn Văn Bình, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn CEO