Ủy quyền bán căn hộ khi chủ nhà ở nước ngoài và các trường hợp có thể phát sinh nghĩa vụ thuế hai lần

1. Cơ sở pháp lý cho việc chủ nhà ủy quyền cho người khác bán căn hộ khi không ở Việt Nam

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền là một trong những hình thức đại diện hợp pháp trong giao dịch dân sự.

Cụ thể, Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền.”

Như vậy, pháp luật cho phép một cá nhân thay mặt chủ sở hữu thực hiện giao dịch dân sự, bao gồm cả việc ký kết hợp đồng liên quan đến tài sản.

Đối với giao dịch nhà ở, quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu được bảo đảm theo quy định của Luật Nhà ở 2023, trong đó chủ sở hữu có quyền bán, tặng cho, chuyển nhượng hoặc ủy quyền cho người khác thực hiện các quyền này theo quy định của pháp luật. 

Cụ thể tại khoản 1 Điều 10 Luật Nhà ở 2023 quy định chu sở hữu nhà có quyền: 

“Bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2023, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan; chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở và các quyền khác theo quy định của pháp luật; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho đối tượng không thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó.”

Do đó, trường hợp chủ sở hữu căn hộ đang ở nước ngoài, họ hoàn toàn có thể lập hợp đồng ủy quyền cho cá nhân đang ở Việt Nam để thay mặt mình thực hiện việc bán căn hộ. 

2. Hình thức ủy quyền hợp pháp khi chủ nhà ở nước ngoài

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì không có quy định yêu cầu hợp đồng ủy bán nhà phải được công chứng, chứng thực. Tuy nhiên để đảm bảo tính pháp lý và tránh phát sinh tranh chấp thì các bên giao hợp đồng ủy quyền nên đi công chứng hợp đồng này.

Căn cứ theo Điều 57 Luật Công chứng 2024, trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền được yêu cầu công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng mà mình lựa chọn chứng nhận việc đề nghị ủy quyền trong hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền được yêu cầu công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng mà mình lựa chọn chứng nhận tiếp vào bản gốc của hợp đồng ủy quyền đó để xác nhận việc chấp nhận ủy quyền, hoàn thành việc công chứng hợp đồng ủy quyền và gửi 01 bản gốc của văn bản công chứng đó cho tổ chức hành nghề công chứng mà bên ủy quyền đã công chứng để lưu hồ sơ công chứng.

Bên cạnh đó, Điều 73 Luật Công chứng 2024 quy định trường hợp bên ủy quyền đang ở nước ngoài, không có mặt tại Việt Nam thì Cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan đại diện lãnh sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài được công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản, các loại văn bản ủy quyền và các giao dịch khác theo quy định của Luật này và pháp luật về lãnh sự, ngoại giao, trừ hợp đồng mua bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản tại Việt Nam.

Như vậy, căn cứ vào những quy định trên thì thủ tục ủy quyền bán nhà khi đang ở nước ngoài cho người khác đang ở tại Việt Nam được thực hiện như sau:

(1) Bên ủy quyền và bên nhận ủy quyền lập hợp đồng ủy quyền.

(2) Công chứng hợp đồng ủy quyền: Bên ủy quyền đang ở nước ngoài và bên nhận ủy quyền ở tại Việt nam hai nơi khác nhau, do đó, việc công chứng hợp đồng ủy quyền cần được thực hiện tại hai địa điểm khác nhau. Bên ủy quyền có thể đến cơ quan đại diện ngoại giao hoặc lãnh sự quán Việt Nam tại quốc gia mình đang cư trú để thực hiện công chứng hợp đồng ủy quyền. Sau khi hoàn tất, hợp đồng sẽ được gửi về Việt Nam cho bên nhận ủy quyền. Tại đây, bên nhận ủy quyền tiếp tục mang hợp đồng đến tổ chức hành nghề công chứng tại địa phương nơi mình cư trú để tiếp tục thực hiện công chứng bổ sung vào hợp đồng đó.

(3) Khi cả hai bước công chứng đã được hoàn tất, hợp đồng ủy quyền sẽ chính thức có giá trị pháp lý. Bên nhận ủy quyền sẽ thực hiện giao dịch bán đất với bên thứ ba theo phạm vi được ủy quyền trong hợp đồng.

3. Tính thuế 2 lần khi ủy quyền chuyển nhượng bất động sản?

Theo Công văn 1133/TCT-TNCN năm 2011, Tổng cục Thuế đã giải đáp vướng mắc về thuế thu nhập cá nhân với chuyển nhượng bất động sản như sau:

“Căn cứ vào các quy định trên đây, ủy quyền giao dịch bất động sản là một hoạt động giao dịch dân sự được luật pháp cho phép. Tuy nhiên, việc cá nhân có đầy đủ năng lực dân sự mà ủy quyền cho cá nhân khác không thuộc đối tượng được miễn thuế theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 4 Luật thuế TNCN, được toàn quyền thực hiện việc chiếm hữu, quản lý, sử dụng và định đoạt bất động sản của mình bao gồm cả việc cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng, đổi, cho tặng, thế chấp và không phải hoàn trả lại bất động sản cho Bên ủy quyền và các lợi ích có được từ hoạt động ủy quyền; đồng thời Bên được ủy quyền không nhận thù lao thì thực chất đây là hoạt động mua, bán bất động sản. Do đó người ủy quyền phải có nghĩa vụ phải kê khai và nộp thuế TNCN theo quy định của Luật thuế TNCN.”

Theo đó, trong trường hợp này uỷ quyền sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân nếu đáp ứng ba điều kiện:

– Uỷ quyền nhưng bản chất là mua bán với nội dung uỷ quyền được toàn quyền chiếm hữu, quản lý, sử dụng, định đoạt căn hộ chung cư gồm cả cho thuê, mượn, chuyển nhượng, đổi, tặng cho, thuế chấp, không phải hoàn trả chung cư.

– Không thuộc đối tượng được miễn thuế: Mua bán giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau. (Điều 4 Luật thuế TNCN 2025)

– Bên nhận uỷ quyền không nhận thù lao.

Trong trường hợp này, việc uỷ quyền được xác định là hợp đồng mua, bán căn hộ. Do đó, người uỷ quyền phải kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định.

Nếu người được uỷ quyền sử dụng hợp đồng uỷ quyền này để bán căn hộ cho người khác thì đây được xem là mua, bán. Do đó, nếu mua bán căn hộ qua hợp đồng uỷ quyền trong trường hợp hợp đồng uỷ quyền về bản chất là hợp đồng mua bán thì sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân 02 lần.

Ngược lại, nếu chứng minh được uỷ quyền mua bán căn hộ không phải là hợp đồng mua bán thì khi các bên sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân hai lần.

Cảm ơn!