Những lưu ý quan trọng khi ký hợp đồng ủy quyền trong giao dịch nhà đất

Việc mua đất từ người được ủy quyền có thể sẽ dẫn đến nhiều rủi ro pháp lý. Dưới đây là một số lưu ý khi mua đất từ người được ủy quyền để tránh rủi ro mà không phải người mua nào cũng biết.

1. Bản chất pháp lý của việc ủy quyền trong giao dịch nhà đất

Dưới góc độ pháp lý, “mua bán nhà đất” là cách gọi thông dụng của người dân để chỉ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Trường hợp người có quyền sử dụng đất không thể trực tiếp tham gia giao dịch, pháp luật cho phép họ ủy quyền cho người khác thực hiện thay thông qua hợp đồng ủy quyền. 

Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”. Trên cơ sở đó, trong lĩnh vực nhà đất, hợp đồng ủy quyền là căn cứ pháp lý cho phép người được ủy quyền đại diện chủ sử dụng đất thực hiện các quyền liên quan như chuyển nhượng, tặng cho hoặc quản lý tài sản theo đúng phạm vi và nội dung được ủy quyền.

2. Hợp đồng ủy quyền trong giao dịch nhà đất và những rủi ro pháp lý cần lưu ý

2.1. Chủ thể tham gia giao dịch ủy quyền

Chủ thể ủy quyền có thể là cá nhân hoặc pháp nhân có quyền xác lập giao dịch liên quan đến bất động sản và phải đáp ứng điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo điểm a khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, tức có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp. Tư cách chủ thể hợp pháp đối với bất động sản thường được xác lập thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ hợp pháp tương đương, trừ một số trường hợp đặc biệt theo quy định pháp luật (như thừa kế nhưng chưa đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận hoặc nhà ở hình thành trong tương lai). Trường hợp ủy quyền để chuyển nhượng, bán tài sản thì người ủy quyền phải là chủ sở hữu hợp pháp; trường hợp ủy quyền để nhận chuyển nhượng thì người ủy quyền phải có quyền tham gia giao dịch tương ứng.

Bên được ủy quyền cũng có thể là cá nhân hoặc pháp nhân nhưng phải có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch được ủy quyền theo khoản 3 Điều 134 Bộ luật Dân sự 2015. 

• Đối với cá nhân, người được ủy quyền phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; việc ủy quyền cho người chưa thành niên hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự không có giá trị pháp lý, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. 
• Đối với pháp nhân, pháp nhân phải được thành lập hợp pháp, hoạt động đúng ngành nghề, mục tiêu và có người đại diện hợp pháp thực hiện quyền được ủy quyền.

Ngoài ra, không phải mọi cá nhân, pháp nhân đều có thể trở thành bên được ủy quyền trong giao dịch bất động sản. Theo pháp luật đất đai và nhà ở hiện hành, người nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được tham gia giao dịch hoặc nhận ủy quyền trong những trường hợp và phạm vi nhất định; do đó, việc xác lập hợp đồng ủy quyền với các chủ thể này cần được xem xét chặt chẽ để bảo đảm tính hợp pháp và hiệu lực của giao dịch.

2.2. Phạm vi đại diện theo ủy quyền trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Việc bán đất thông qua hợp đồng ủy quyền chỉ hợp pháp khi người được ủy quyền thực hiện đúng phạm vi và nội dung ủy quyền. Theo quy định tại Điều 141, Điều 567 Bộ luật Dân sự 2015, người đại diện theo ủy quyền chỉ được xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện được xác định căn cứ vào nội dung ủy quyền hoặc quy định của pháp luật. Do đó, người được ủy quyền chỉ có quyền thay mặt bên ủy quyền thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi trong hợp đồng ủy quyền có ghi nhận rõ ràng quyền định đoạt tài sản, bao gồm quyền ký kết hợp đồng chuyển nhượng, nhận tiền chuyển nhượng và thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan. Trường hợp nội dung ủy quyền không bao gồm quyền bán nhà đất mà người được ủy quyền vẫn thực hiện giao dịch, thì hành vi này được xem là vượt quá thẩm quyền và giao dịch với người thứ ba có nguy cơ bị tuyên vô hiệu. 

Vì vậy, khi lập hợp đồng ủy quyền, các bên cần xác định cụ thể, rõ ràng phạm vi và nội dung ủy quyền; đồng thời lưu ý rằng nếu không có ý định chuyển giao quyền định đoạt tài sản thì không nên ủy quyền định đoạt, nhằm tránh rủi ro pháp lý và tranh chấp phát sinh sau này.

2.3. Hình thức của hợp đồng ủy quyền

Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng là yếu tố đặc biệt quan trọng, bởi trong trường hợp pháp luật có quy định, hình thức là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Theo Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật đất đai. Đồng thời, khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. 

Do đó, khi giao dịch mua bán đất thông qua người được ủy quyền, bên mua cần kiểm tra kỹ việc công chứng, chứng thực của hợp đồng chuyển nhượng để tránh rủi ro hợp đồng bị tuyên vô hiệu do vi phạm hình thức. Bên cạnh đó, hợp đồng ủy quyền liên quan đến bất động sản cũng phải được lập bằng văn bản; trong thực tiễn, các bên nên sử dụng hợp đồng ủy quyền có công chứng, chứng thực để bảo đảm giá trị pháp lý, đặc biệt đối với các giao dịch có giá trị lớn và tiềm ẩn tranh chấp. Trường hợp sử dụng Giấy ủy quyền chỉ phù hợp với các công việc đơn giản, không có thù lao, không phát sinh nghĩa vụ bồi thường và không liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản theo quy định về chứng thực chữ ký. 

Vì vậy, khi mua đất từ người được ủy quyền, người mua cần đồng thời xem xét hình thức pháp lý của cả hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng ủy quyền, cũng như các nội dung cốt lõi như phạm vi đại diện, thời hạn ủy quyền và quyền, nghĩa vụ của các bên nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch.

2.4. Nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng nhà đất thông qua hợp đồng ủy quyền

Về nghĩa vụ tài chính, đặc biệt là thuế thu nhập cá nhân, pháp luật xác định nguyên tắc chung người có nghĩa vụ nộp thuế khi ủy quyền chuyển nhượng nhà đất là người ủy quyền. Cụ thể, theo tiết b.2 điểm b khoản 3 Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC: “Trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản”. Trường hợp các bên có thỏa thuận khác, chẳng hạn giao cho bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ thuế, thì việc nộp thuế được thực hiện theo thỏa thuận đó. Do vậy, khi giao dịch mua bán đất thông qua người được ủy quyền, bên mua cần kiểm tra kỹ nội dung hợp đồng ủy quyền và hợp đồng chuyển nhượng về việc phân định nghĩa vụ tài chính, nhằm tránh phát sinh tranh chấp hoặc rủi ro pháp lý liên quan đến nghĩa vụ thuế.

2.5. Thời hạn hợp đồng ủy quyền

Thời hạn ủy quyền là nội dung quan trọng cần được xác định rõ trong hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng nhà đất nhằm bảo đảm tính minh bạch và hạn chế rủi ro pháp lý. Theo Điều 563 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền”. Sau thời điểm ủy quyền chấm dứt, bên được ủy quyền trước đó không còn quyền đại diện nữa. Pháp luật quy định về thời hạn ủy quyền để tránh trường hợp bên được ủy quyền lạm dụng sự ủy quyền để thực hiện các giao dịch nằm ngoài ý chí của bên ủy quyền. 

Về nguyên tắc, thời điểm xác lập quan hệ ủy quyền là thời điểm các bên đạt được sự thỏa thuận và giao kết hợp đồng; khi hết thời hạn hoặc thuộc một trong các trường hợp chấm dứt đại diện theo khoản 3 Điều 140 Bộ luật Dân sự 2015 (như công việc đã hoàn thành, một bên đơn phương chấm dứt, cá nhân chết, pháp nhân chấm dứt tồn tại…), quyền đại diện của bên được ủy quyền cũng chấm dứt. Do đó, việc ghi nhận cụ thể thời điểm bắt đầu, thời điểm kết thúc và các điều kiện chấm dứt ủy quyền là cần thiết để tránh tình trạng lạm dụng ủy quyền hoặc phát sinh tranh chấp liên quan đến hiệu lực đại diện.

2.6. Đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền

Về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền, Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 ghi nhận các bên đều có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nhưng phải tuân thủ những điều kiện nhất định. Cụ thể, đối với ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền chấm dứt bất cứ lúc nào nhưng phải trả thù lao tương ứng với phần công việc đã thực hiện và bồi thường thiệt hại (nếu có); nếu ủy quyền không có thù lao thì có thể chấm dứt bất cứ lúc nào nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý. Ngược lại, bên được ủy quyền trong trường hợp không có thù lao có quyền chấm dứt nhưng phải báo trước; còn nếu có thù lao thì có quyền chấm dứt và phải bồi thường thiệt hại (nếu có). Đáng lưu ý, bên ủy quyền phải thông báo bằng văn bản cho người thứ ba về việc chấm dứt; nếu không thông báo thì giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ khi người thứ ba biết hoặc phải biết việc ủy quyền đã chấm dứt.

Trong trường hợp hợp đồng ủy quyền đã được công chứng, việc sửa đổi, bổ sung, chấm dứt hoặc hủy bỏ còn phải tuân thủ quy định của Luật Công chứng 2024. Theo Điều 53 Luật Công chứng 2024, việc công chứng văn bản thỏa thuận chấm dứt hợp đồng đã được công chứng phải có sự thỏa thuận hoặc cam kết bằng văn bản của tất cả các bên đã ký kết, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Đồng thời, công chứng viên có quyền từ chối công chứng nếu hợp đồng cũ chưa được xử lý đúng quy định trên hệ thống công chứng. Điều này cho thấy, mặc dù pháp luật dân sự cho phép đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền, nhưng trên thực tế, đối với hợp đồng đã được công chứng, việc chấm dứt cần được thực hiện thận trọng, đúng trình tự để bảo đảm giá trị pháp lý và tránh phát sinh tranh chấp.

Tổng kết lại: Hợp đồng ủy quyền dù mang lại sự linh hoạt cao trong giao dịch bất động sản nhưng vẫn tiềm ẩn nhiều rào cản pháp lý mà các bên không thể lơ là. Việc xác lập nội dung ủy quyền cần được thực hiện dựa trên sự minh bạch về phạm vi đại diện, tuân thủ nghiêm ngặt quy định về hình thức công chứng và sự am hiểu về các mốc thời hạn hiệu lực. Người mua và người bán cần đặc biệt cảnh giác trước các rủi ro từ việc đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc các biến cố về năng lực hành vi của chủ thể tham gia. Thực thi đúng và đủ các bước kiểm soát pháp lý nêu trên không chỉ bảo vệ tài sản cá nhân mà còn góp phần xây dựng một thị trường bất động sản an toàn, minh bạch.

Cảm ơn!