NGHĨA VỤ THUẾ ĐỐI VỚI CÁ NHÂN CHO THUÊ NHÀ: QUY ĐỊNH VÀ CÔNG THỨC TÍNH 2026.

1. Các loại thuế và lệ phí cần nộp – cập nhật thay đổi lớn năm 2026

Bước sang năm 2026, nghĩa vụ tài chính đối với cá nhân cho thuê nhà đã được đơn giản hóa tối đa theo hướng có lợi cho người nộp thuế. Cụ thể:

• Đối với Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN): Căn cứ khoản 1 Điều 7 Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi năm 2025 quy định: “Cá nhân cư trú có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống không phải nộp thuế thu nhập cá nhân”, ngưỡng doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà phải đóng thuế TNCN được nâng từ 100 triệu đồng/năm lên 500 triệu đồng/năm. Nghĩa là, cá nhân cho thuê nhà mà có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống không phải nộp thuế TNCN. Ngược lại, cá nhân cho thuê nhà mà có mức doanh thu năm trên 500 triệu đồng trở lên sẽ phải nộp thuế TNCN.
• Đối với Thuế Giá trị gia tăng (GTGT): Theo điểm b, khoản 1, điều 1 của Luật Thuế giá trị gia tăng sửa đổi số 149/2025/QH15 thì:

“Điều 1. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng 1. Sửa đổi, bổ sung một số khoản của Điều 5 như sau:

b) Sửa đổi, bổ sung khoản 25 như sau:

Điều 5. Đối tượng không chịu thuế

Hàng hóa, dịch vụ của hộ, cá nhân sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống; tài sản của tổ chức, cá nhân không kinh doanh, không phải là người nộp thuế giá trị gia tăng bán ra, hàng dự trữ quốc gia do cơ quan dự trữ quốc gia bán ra, các khoản thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật về phí và lệ phí.”

Do đó, bắt đầu từ ngày 01/01/2026 thì cá nhân cho thuê nhà mà có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống sẽ thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT (tức là không phải nộp thuế GTGT). Ngược lại, cá nhân cho thuê nhà mà có mức doanh thu năm trên 500 triệu đồng trở lên sẽ phải nộp thuế GTGT. 

• Đối với Lệ phí môn bài từ 01/01/2026: Căn cứ theo khoản 7 Điều 10 Nghị quyết 198/2025/QH15, việc thu và nộp lệ phí môn bài sẽ chính thức chấm dứt hoàn toàn từ ngày 01/01/2026.

Như vậy, nghĩa vụ tài chính của cá nhân cho thuê nhà chỉ còn tổng cộng 02 loại thuế: thuế GTGT và thuế TNCN, và chỉ phát sinh khi doanh thu vượt ngưỡng 500 triệu đồng/năm.

2. Công thức tính thuế 2026.

2.1 Cách tính thuế TNCN:

• Căn cứ khoản 4 Điều 7 Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi năm 2025 quy định về thuế TNCN đối với thu nhập từ kinh doanh như sau:

“Điều 7. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh

Cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức quy định tại khoản 1 Điều này nhân (x) với thuế suất 5%.”

Vậy là: Cách tính thuế TNCN từ năm 2026 cũng chỉ tính trên phần doanh thu vượt qua ngưỡng 500 triệu đồng thay vì đánh thuế trên toàn bộ doanh thu như quy định trước đó. Theo đó, thuế TNCN từ hoạt động cho thuê nhà sẽ được tính theo công thức sau:

Số thuế TNCN phải nộp = (Tổng doanh thu năm – 500 triệu đồng) x 5%

2.2 Cách tính thuế GTGT:

Luật Thuế giá trị gia tăng sửa đổi số 149/2025/QH15 chỉ nâng ngưỡng chịu thuế lên thành 500 triệu/năm chứ không quy định cụ thể về cách tính thuế GTGT đối với cá nhân khi cho thuê nhà, và cũng không quy định sẽ tính trên phần doanh thu vượt qua ngưỡng 500 triệu đồng giống như thuế TNCN. Do đó, đối với thuế GTGT sẽ vẫn thực hiện tính thuế theo quy định tại Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC thì thuế suất thuế TNCN và tỷ lệ % tính thuế GTGT đối với hoạt động cho thuê nhà như sau:

Thuế GTGT phải nộp = Tổng doanh thu năm × 5%

Ví dụ: Ông A cho thuê 2 căn nhà. Tổng doanh thu chịu thuế trong năm: 900 triệu đồng. Ông A phải nộp:

• Thuế TNCN: (900 – 500) × 5% = 20 triệu → Thuế TNCN phải nộp: 20 triệu
• Thuế GTGT: 900 × 5% = 45 triệu

Tổng thuế phải nộp trong năm: 65 triệu.

3. Hướng dẫn hồ sơ và thủ tục kê khai thuế 2026

3.1 Đối với trường hợp cá nhân cho thuê nhà trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế: Thực hiện theo quy định tại Điều 14 của Thông tư 40/2021/TT-BTC như sau:

Hồ sơ khai thuế: Căn cứ tiết a điểm 8.5 Phụ lục I – Danh mục hồ sơ khai thuế ban hành kèm theo Nghị định số 126/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 của Chính phủ quy định chủ nhà chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:

• Tờ khai thuế: Mẫu số 01/TTS.
• Phụ lục bảng kê: Mẫu số 01-1/BK-TTS (áp dụng cho lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng/Phụ lục hợp đồng).
• Hợp đồng thuê nhà: Bản sao hợp đồng và phụ lục hợp đồng (nộp lần đầu).
• Giấy ủy quyền: Bản sao (nếu chủ nhà ủy quyền cho người khác thực hiện).

Lưu ý: Cơ quan thuế có quyền yêu cầu đối chiếu bản chính.

Nơi nộp hồ sơ: Đối với Bất động sản: Nộp tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi có nhà cho thuê.

Thời hạn thực hiện (Nộp hồ sơ & Nộp thuế): Cá nhân cần lưu ý mốc thời gian để tránh bị phạt chậm nộp (Thời hạn nộp thuế trùng với thời hạn nộp hồ sơ)

• Theo kỳ hạn thanh toán: Thời hạn chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu kỳ thanh toán.

• Khai một lần theo năm: Thời hạn chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng 1 năm dương lịch tiếp theo.

3.2 Đối với trường hợp doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê nhà: Trong nhiều trường hợp, bên thuê là doanh nghiệp sẽ trực tiếp thực hiện nghĩa vụ thuế cho chủ nhà theo thỏa thuận. Quy trình này được quy định tại Điều 16 Thông tư 40/2021/TT-BTC:

Hồ sơ khai thuế: Doanh nghiệp nộp 01 bộ hồ sơ gồm:

• Tờ khai thuế: Mẫu số 01/TTS (Lưu ý: Tích chọn ô “Doanh nghiệp, tổ chức kinh tế khai thuế thay, nộp thuế thay”).
• Phụ lục bảng kê: Mẫu số 01-2/BK-TTS (Chi tiết các cá nhân cho thuê nhà).
• Hợp đồng thuê: Bản sao hợp đồng và phụ lục hợp đồng (nộp lần đầu).
• Ký tên & Đóng dấu: Đại diện tổ chức ký, ghi rõ họ tên và đóng dấu (hoặc ký số điện tử).

Nơi nộp hồ sơ:  Nộp tại Cơ quan thuế quản lý trực tiếp nơi có bất động sản cho thuê.

Thời hạn nộp hồ sơ và nộp thuế: Thời hạn nộp thuế luôn là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Tùy theo hình thức kê khai, thời hạn được xác định như sau:

• Khai theo tháng: Chậm nhất ngày 20 của tháng tiếp theo.
• Khai theo quý: Chậm nhất ngày cuối cùng của tháng đầu tiên quý tiếp theo.
• Khai theo kỳ thanh toán: Chậm nhất ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu kỳ thanh toán.
• Khai theo năm: Chậm nhất ngày cuối cùng của tháng 1 năm dương lịch tiếp theo.

4. Kết luận

Từ năm 2026, cá nhân cho thuê nhà được hưởng lợi lớn khi chính thức bãi bỏ lệ phí môn bài và nâng ngưỡng miễn thuế lên 500 triệu đồng/năm. Chỉ khi doanh thu vượt ngưỡng này, chủ nhà mới phải nộp thuế với cách tính mới: Thuế TNCN (5%) chỉ tính trên phần doanh thu vượt 500 triệu, còn thuế GTGT (5%) tính trên tổng doanh thu. Việc kê khai được thực hiện đơn giản qua mẫu 01/TTS, nộp trực tiếp tại Chi cục Thuế nơi có nhà hoặc ủy quyền cho doanh nghiệp thuê nộp thay. Chủ nhà cần lưu ý các mốc thời hạn nộp hồ sơ theo kỳ thanh toán hoặc theo năm để đảm bảo tính hợp pháp. Sự thay đổi này giúp giảm đáng kể gánh nặng tài chính và đơn giản hóa thủ tục hành chính cho người dân.

Cảm ơn!