Khi nào được chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai?

1. Có được chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai

Hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai là hợp đồng mà chủ đầu tư và khách hàng ký trước khi căn hộ chưa hoàn thiện hoặc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. 

Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, hợp đồng này được xem là một loại hợp đồng kinh doanh bất động sản và được phép chuyển nhượng trong những điều kiện nhất định. Cụ thể tại Điều 49 Luật Kinh doanh BĐS 2023, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một trong những loại hợp đồng được luật cho phép chuyển nhượng. 

Trong trường hợp hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai đã được ký kết giữa chủ đầu tư với khách hàng theo đúng quy định thì hợp đồng này có thể được chuyển nhượng theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản.

2. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai

Để hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai được chuyển nhượng hợp pháp, Luật Kinh doanh BĐS 2023 đặt ra các điều kiện tại Điều 50, kết hợp với các hướng dẫn tại Nghị định 96/2024/NĐ-CP như sau:

– Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo luật đất đai (điểm a khoản 1 Điều 50);

– Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết theo quy định của pháp luật hoặc có tranh chấp về hợp đồng nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;

– Nhà ở, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý;

– Có hợp đồng mua bán, thuê mua được xác lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản

– Hồ sơ chuyển nhượng phải bao gồm: bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng; bản chính hợp đồng mua bán gốc với chủ đầu tư; chứng minh số tiền đã thanh toán cho chủ đầu tư; biên bản bàn giao (nếu có) và các giấy tờ khác theo quy định công chứng, chứng thực (theo khoản 2, Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP).

Theo đó, trường hợp các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được ký kết giữa chủ đầu tư và khách hàng và nhà ở thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai (không hạn chế trường hợp khách hàng đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư) thì hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đó được chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Nếu các điều kiện này được đảm bảo, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai là hợp pháp; nếu không tuân thủ, hợp đồng chuyển nhượng có thể bị coi là vô hiệu hoặc không được thừa nhận.

Lưu ý: Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng.

Trường hợp mua bán nhiều căn nhà ở trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà ở thì các bên sửa đổi hợp đồng mua bán nhà ở hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng.

3. Lời khuyên của Premier Realty

• Nếu chủ đầu tư hoặc bên chuyển nhượng không đáp ứng điều kiện pháp luật (ví dụ đã nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận), việc chuyển nhượng có thể bị chủ đầu tư từ chối thực hiện hoặc có nguy cơ bị tuyên vô hiệu. Do đó, cần rà soát kỹ tình trạng pháp lý của hợp đồng trước khi tiến hành giao dịch.
• Hợp đồng mua bán gốc với chủ đầu tư phải được kiểm tra đầy đủ: nếu hợp đồng có điều khoản hạn chế chuyển nhượng, hoặc nếu nội dung hợp đồng không phù hợp với mẫu, hình thức và các quy định bắt buộc của pháp luật, thủ tục chuyển nhượng có thể bị đình trệ hoặc không được chấp nhận.

Cảm ơn!