Giao dịch mua bán căn hộ chung cư cho người nước ngoài vượt quá số lượng quy định thì xử lý ra sao?

1. Cơ sở pháp lý về giới hạn sở hữu với người nước ngoài

Khoản 1 Điều 19 Luật Nhà ở 2023 quy định rõ: cá nhân, tổ chức nước ngoài (không bao gồm những người có quyền miễn trừ ngoại giao, lãnh sự…) chỉ được sở hữu tối đa 30% số căn hộ trong một tòa nhà chung cư. 

Với loại nhà riêng lẻ (biệt thự, nhà liền kề…), nếu thuộc dự án nhà ở trong một khu vực dân số tương đương một phường, tổng số nhà nước ngoài được sở hữu không quá 250 căn. 

Như vậy, khi một giao dịch bán, tặng cho, chuyển nhượng căn hộ chung cư cho người nước ngoài, việc tuân thủ mức 30% kể trên là bắt buộc nếu muốn giao dịch đó được pháp luật thừa nhận.

2. Hậu quả pháp lý khi giao dịch vượt số lượng quy định

Căn cứ Điều 7 Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định về việc quản lý, sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam như sau:

3. Mọi giao dịch mua bán, cho thuê mua, tặng cho nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài vượt quá số lượng mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu theo quy định tại Điều 19 của Luật Nhà ở hoặc giao dịch mua, thuê mua, tặng cho nhà ở tại dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài không được sở hữu thì đều không có giá trị pháp lý và không được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận; bên bán, cho thuê mua nhà ở phải bồi thường thiệt hại cho bên mua, thuê mua nhà ở.
4. Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, chủ đầu tư, bên bán, bên tặng cho nhà ở, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận nếu không kịp thời thông báo, đăng tải các thông tin theo quy định tại khoản 2 Điều này thì phải chịu trách nhiệm trước pháp luật; nếu do chậm thông báo, đăng tải các thông tin mà gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên bị thiệt hại.

Như vậy, theo quy định mọi giao dịch mua bán căn hộ chung cư cho người nước ngoài vượt quá số lượng quy định thì đều không có giá trị pháp lý và không được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận. Đồng thời, bên bán phải bồi thường thiệt hại cho bên mua căn hộ.

3. Khuyến nghị khi thực hiện giao dịch

• Trước khi thực hiện bán/mua căn hộ liên quan người nước ngoài, cả bên bán lẫn người mua nên kiểm tra tổng số căn hộ người nước ngoài đã sở hữu trong tòa nhà để đảm bảo không vượt mức 30%.
• Thẩm định pháp lý độc lập: Với các dự án lớn hoặc giao dịch giá trị cao, nên nhờ đơn vị tư vấn pháp lý độc lập kiểm tra hồ sơ pháp lý dự án, tiến độ cấp phép, và đặc biệt là hạn mức 30% để tránh rủi ro không được cấp Sổ hồng.

Cảm ơn!