Bán nhà đang cho thuê: Hợp đồng thuê có còn hiệu lực không?

1. Chủ nhà có quyền bán nhà khi đang cho thuê hay không?

Theo Điều 10 Luật Nhà ở năm 2023, chủ sở hữu nhà ở hợp pháp có đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, bao gồm quyền bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, thế chấp nhà ở theo quy định của pháp luật. Pháp luật không đặt ra bất kỳ hạn chế nào đối với quyền bán nhà đang được cho thuê. Như vậy, về nguyên tắc, chủ nhà hoàn toàn có quyền bán căn hộ đang cho thuê, kể cả trong thời hạn hợp đồng thuê nhà còn hiệu lực.

Hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận giữa các bên, vì vậy, nếu hợp đồng thuê nhà có nội dung chủ nhà không được quyền bán nhà trong thời hạn thuê thì chủ nhà không được quyền bán nhà đang cho thuê. Trường hợp hợp đồng không có quy định, chủ nhà có quyền bán nhà đang cho thuê nhưng phải tuân theo các quy định của pháp luật, cụ thể:

Khoản 1 Điều 168 Luật nhà ở 2023 quy định về việc mua bán nhà ở đang cho thuê như sau: “Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà ở đang cho thuê, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự có quy định khác. Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn”.

Theo đó, chủ sở hữu nhà có quyền bán nhà là tài sản đang cho thuê nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê về việc bán nhà và các điều kiện liên quan. Việc thông báo này nhằm đảm bảo quyền lợi của bên thuê, tạo cơ hội cho họ có thể mua lại căn nhà đang thuê nếu muốn.

Tóm lại, việc bán nhà đang cho thuê là hợp pháp nhưng phải tuân theo các bước thông báo và quyền ưu tiên của bên thuê. Bên cho thuê không thể tự ý bán nhà mà không thông báo cho bên thuê và phải chờ hết thời hạn ưu tiên trước khi bán cho người khác.

2. Hợp đồng thuê có bị chấm dứt khi nhà đang cho thuê được bán cho người khác?

Căn cứ khoản 2 Điều 173 Luật Nhà ở năm 2023, hợp đồng thuê sẽ không bị chấm dứt khi nhà đang cho thuê được bán cho người khác, người thuê nhà vẫn được quyền tiếp tục thuê cho đến hết thời hạn hợp đồng, chủ sở hữu nhà mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Như vậy, việc thay đổi chủ sở hữu không làm chấm dứt hợp đồng thuê nhà, bên mua nhà trở thành bên cho thuê mới, kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ của chủ nhà cũ theo hợp đồng thuê đã ký bao gồm việc duy trì các điều kiện thuê trong hợp đồng, chẳng hạn như giá thuê, thời hạn thuê và các quyền lợi khác của bên thuê. Bên thuê không có nghĩa vụ phải chấm dứt hợp đồng hoặc trả nhà trước thời hạn, trừ khi có thỏa thuận khác trong hợp đồng thuê. Quy định này nhằm đảm bảo quyền lợi cho bên thuê trong suốt thời gian còn lại của hợp đồng.

3. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Khi thuê nhà không phải tài sản công, có 07 trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê theo khoản 2 Điều 171 Luật Nhà ở năm 2023 như sau:

a. Hợp đồng hết hạn (đối với hợp đồng thuê nhà có thời hạn)/Sau 90 ngày kể từ ngày có thông báo chính thức của bên cho thuê về việc chấm dứt hợp đồng (đối với hợp đồng thuê nhà không xác định thời hạn);

b. Các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;

c. Nhà cho thuê không còn;

d. Bên thuê nhà là cá nhân đã chết hoặc bị Toà án tuyên bố mất tích;

e. Bên thuê nhà là tổ chức giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động;

f. Nhà cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ bị sập đổ/thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải toả, phá dỡ/bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng;

g. Một trong các bên đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Như vậy, trong mọi trường hợp, việc bán nhà ở đang cho thuê cần được thực hiện trên cơ sở tuân thủ pháp luật, minh bạch thông tin và tôn trọng quan hệ hợp đồng, qua đó bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của tất cả các bên liên quan và hạn chế tối đa các tranh chấp pháp lý phát sinh trong quá trình giao dịch bất động sản.

Cảm ơn!